Kiinteistö & energia on lehti kiinteistöalan ammattilaisille; kiinteistön omistajille/kehittäjille, suunnittelijoille, rakentajille, isännöitsijöille ja taloyhtiöpäättäjille. Lehti käsittelee kiinteistöjen rakentamista, kunnossapitoa, korjausta ja kehitystä ja erilaisia alaan liittyviä ratkaisuja, erityisesti energianäkökulma huomioiden. Lehden teemoissa mukana mm. energiatehokkuus, uusiutuva energia, korjausrakentaminen, taloyhtiöiden suunnittelu ja johtaminen, kiinteistöhuolto, kiinteistöjen turvallisuus, talotekniikka, kiinteistöhallinnan uudet teknologiat ja digitaaliset ratkaisut.

Kiinteistösijoittaja Raimo Sarajärven mukaan työtilat ovat keino menestyä työntekijöiden rekrytoinneissa

Kiinteistömarkkinoilla eletään murroksessa. Koronaviruspandemia vauhditti verkkokaupan kasvua, sillä tulee olemaan seurauksensa kivijalkakaupalle. Koronaviruksen vuoksi myös etätyö on yleistynyt, tämä vaikuttaa toimistotilojen tarpeeseen. 

Lisäksi Suomen väestön ikääntyminen aiheuttaa tarpeita uuden tyyppisillä asumisratkaisuille. Näiden kiinteistöalan murrosten parissa työskentelee kiinteistösijoittaja, useassa kiinteistökehitysyhtiössä mukana oleva Raimo Sarajärvi. 

Kiinteistömiljonääriksi usein julkisuudessa tituleerattu Sarajärvi seuraa kiinteistömarkkinoiden kehitystä aitiopaikalta.

– Tällä hetkellä pöydällä on erilaisia kiinteistökehityshankkeita useiden satojen miljoonien eurojen arvosta, sanoo seitsemässä kiinteistökehitysyrityksessä mukana oleva Sarajärvi.

– Teemme asuinkerrostaloja, hoivakoteja, liiketiloja ja toimistotiloja. Rakennamme uusia taloja ja saneeramme vanhoja. Toimimme noin 15 eri paikkakunnalla Suomessa, pääpaino on Helsingissä, Tampereella ja Turussa, hän jatkaa.

Kolmen ison kaupungin lisäksi Sarajärvi on yhtiöidensä kautta mukana muun muassa Seinäjoen, Hämeenlinnan, Lahden ja Lappeenrannan keskusta-alueiden kehittämishankkeissa.

– Nyt teemme Rovaniemelle kerrostaloa, johon tulee asuntojen lisäksi elokuvateatteri. Tämä on hyvä esimerkki kiinteistökohteista, joissa haluamme olla mukana. Teemme monipuolisen kiinteistön, jossa on erilaista tarjontaa, ei vain asumista.

– Tärkeintä on, että sille mitä me teemme, on kysyntää. On turhaa rahan haaskaamista tehdä sellaista, jota ei haluta. Loppukäyttäjä määrää, onko toimintamme järkevää ja kaiken vaivan arvoista.

Lue lisää Kiinteistö ja energia -lehden numerosta 6/2021!

Isännöitsijän työ vaatii siviilirohkeutta – päätöksiä uskallettava tehdä

Maalaisisännöitsijäksi itseään kutsuva Vesa Ryyppö luonnehtii vuonna 1991 perustetun isännöitsijätoimiston toimintaa elämänmenon makuiseksi. Isännöinti M. Ryyppö Ky:llä on asiakkaina talo- ja kiinteistöyhtiöitä kotikaupungista Karkkilasta, sekä naapurikunnista Vihdistä ja Lohjalta. 

Ryypön isännöimistä kohteista noin puolet on asuintaloja, kerrostaloja sekä rivitaloja ja noin puolet liikekiinteistöjä. Ryypön mukaan tarvetta kasvulle ei enää ole

– Kohteiden määrä on nyt sopiva, yksi isännöitsijä pystyy hoitamaan juuri tällaisen määrän kiinteistöjä. Jos haluaisin kasvattaa isännöitävien kohteiden määrää, minun pitäisi palkata uusi työntekijä. Yritykselle riittää se, että työllistämme omaa perhettä.

– Toinen näkökulma asiaan on se, että kasvu vaatisi maantieteellisen toimialueen laajentamista. Karkkilassa ei ole ollut vuosiin uudisasuntojen tuotantoa, siksi uusia kohteita pitäisi ottaa isännöitäviksi kauempaa, naapurikunnissa. Haluamme kuitenkin, että pääosa kohteistamme on Karkkilassa. Tämä siksi, että näen isännöinnin olevan lähipalvelua. Voin helposti lähteä käymään kohteissa, jos tarvetta on. Karkkilassa kaikki isännöitävät kohteemme ovat kävelyetäisyydellä, linjaa Vesa Ryyppö.

Pienessä kaupungissa Isännöinti M. Ryypön ympärille on muodostunut asiantuntijayritysten verkosto.

– Esimerkiksi kiinteistöjuridiikassa olemme käyttäneet saman lakimiehen palveluita 30 vuotta. Karkkilassa ihmiset tuntevat toisensa, se auttaa luottamuksellisten suhteiden syntymistä. 

– Jos esimerkiksi asunnossa tapahtuu vesivuoto, meillä on heti valmiina yhteistyökumppaneiden muodostama verkosto, joka korjaa ja auttaa.

Lue lisää Kiinteistö & energia -lehden numerosta 5/2021!

Rakennuksen elinkaarioptimointi säästää luontoa ja lompakkoa

Kiinteistöä tulee ylläpitää, huoltaa ja korjata säännöllisesti sen kunnon, käyttöominaisuuksien ja arvon säilyttämiseksi. Kiinteistön ylläpitoon kuuluu kahdentyyppistä toimintaa: kiinteistönhoitoa ja kunnossapitoa.

Kiinteistönhoito on säännöllistä toimintaa, jolla pidetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla. Se sisältää kiinteistönhuollon ja teknisten järjestelmien hoidon, viallisten kohteiden korjaamisen, siivouksen, jätehuollon ja ulkoalueiden hoidon.

Kunnossapitoa on kiinteistön ominaisuuksien säilyttäminen joko uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat siten, että kohteen suhteellinen laatutaso ei olennaisesti muutu.

– Kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelut ovat palveluita, joiden tarkoituksena on säilyttää kiinteistön kunto, arvo, ominaisuudet ja olosuhteet halutulla tasolla. Näin todetaan kiinteistöliiketoiminnan sanastossa, sanoo tutkimustiimin päällikkö Jussi Rönty VTT:stä.

Maankäyttö ja rakennuslain (MRL) mukaan kiinteistöille on laadittava käyttö- ja huolto-ohje, johon rakennushankkeen osapuolet kokoavat tiedot rakenteista ja järjestelmistä. Kun näitä ohjeita noudatetaan ja tehdyt toimet kirjataan tiedoksi tulevaa varten, tulevat ylläpitotoimet tehdyksi oikeaaikaisesti.

– Käyttö- ja huolto-ohje sisältävät myös ohjeet, kuinka usein eri rakenteiden ja järjestelmien kunto on tarkistettava. Oikeaaikaisuudella vältetään vaurioiden eskaloituminen. Esimerkiksi lämmityskattiloiden tarkistusväliksi riittää 12 kuukautta, kun kattilan ikä on vähemmän kuin kymmenen vuotta. Kun kattilan ikä on yli kymmenen vuotta, tarkistus on syytä tehdä neljän kuukauden välein. Yli 20 vuotta vanhat kattilat on tarkistettava kerran kuussa.

Lue lisää Kiinteistö & energia -lehden numerosta 4/2021!

Hyvin hoidettu piha nostaa asuntojen arvoa

Lisää asumisviihtyisyyttä, turvallisuutta ja asuntojen arvoa nostava vaikutus tutkitusti. Siistillä, hyvin hoidetulla pihalla on monia positiivisia vaikutuksia. Vihersuunnittelualan yrittäjä, taloyhtiöille Viher- ja ympäristörakentajat ry:n julkaiseman pihasuunnitteluoppaan kirjoittanut Marko Pirttijärvi sanoo hyvin hoidetun pihan viestivän talon asukkaiden arvostuksesta kiinteistöään kohtaan.

– Yhä enemmän ymmärretään, etteivät pihaan sijoitetut rahat mene hukkaan, vaan asumisviihtyvyyden lisäksi viihtyisä piha nostaa asuntojen arvoa.

Pirttijärvellä on pitkä kokemus pihojen suunnittelusta. Hän valmistui vuonna 1992 suunnitteluhortonomiksi Lepaan puutarhaoppilaitoksesta, hän on myös pätevöitetty vihertöiden valvoja. Pirttijärvi on työskennellyt valmistumisen jälkeen kiinteistöalan yrityksissä työnjohtajana ja suunnittelijana. Sivutoimisena yrittäjänä hän aloitti vuonna 1995, päätoimisena yrittäjänä vuonna 2003.

Piharemontin taustalla on useita syitä.

– Pihan ehostamisen tarve voi syntyä esimerkiksi julkisivu- tai putkiremontin tuloksena, kun remontin yhteydessä pihaan on tullut vaurioita. Tonttiviemäreiden kaivaminen auki tai suuri julkisivuremontti tekevät usein niin pahaa jälkeä, että näiden töiden jälkeen myös piha on laitettava uusiksi. Leikkipaikkojen turvallisuusvaatimuksetkin pakottavat kunnostustöihin, sanoo Marko Pirttijärvi.

Lue lisää Kiinteistö & energia -lehden numerosta 3/2021!

Rallin maailmanmestari Marcus Grönholm haluaa edistää puurakentamista Inkoossa

Meren rantaan, Inkoon paraatipaikalle aivan palveluiden viereen rakennetaan kaksi nelikerroksista puukerrostaloa. Asuntoja taloihin valmistuu yhteensä 32. Asuntojen koot vaihtelevat 42 neliöstä reiluun 106 neliöön, huonemäärät kahdesta neljään. 

Myöhemmin alueelle on mahdollista toteuttaa vielä kaksi pienkerrostaloa.

Ajatus kyti pitkään

Ajatus puukerrostalojen rakentamisesta kyti pitkään Marcus Grönholmin ja hänen vaimonsa Tessan mielissä. Grönholmit rakennuttivat puisen kauppakeskuksen Inkooseen meren rantaan vuonna 2007.

– Ajoin silloin viimeistä vuottani rallin MM-sarjassa. Halusimme kehittää Inkoota, ja toisaalta vaimoni kaupalla oli tilatarpeita. Siksi rakennutimme kauppakeskuksen ja Inkoonrannan taloprojekti on jatkoa tälle, sanoo Marcus ”Bosse” Grönholm.

– Vuosina 2012 ja 2013 ryhdyin vaimoni kanssa miettimään, miten Inkoota voisi kehittää. Toisaalta minua häiritsi ostoskeskuksesta merelle päin avautuva näköala. Sen sijaan, että ostoskeskuksen ravintolan terassilta voisi ihailla merta, kylän parhaalla paikalla näytti surkealta. Meren ääressä oli veneiden talvisäilytyspaikka sekä ekopiste.

– Aloin miettiä, että saisiko tähän veden äärelle aikaan hienon, vähän eteläeurooppalaisen tunnelman rantapromenadeineen ja asuntoineen. Niin syntyi ajatus Inkoonrannasta, kertoo Grönholm.

Lue lisää Kiinteistö & energia -lehden numerosta 2/2021!

Yhteisöllistä asumista

Helsingin Kalasataman Sumpin taustalla on Koti Kaupungissa –yhdistys, jonka ensimmäinen ryhmärakennettu talo Malta valmistui Jätkäsaareen syksyllä 2013. Sumppiin valitut asukkaat ovat liittyneet yhdistykseen.
Sumppi valmistui hitas-ehdoilla kaupungin vuokratontille Sompasaareen lokakuun lopulla 2019. Keväällä 2020 valmistui Verkkosaareen ryhmärakennuttamisella Koti Kaupungissa -yhdistyksen junailemana As Oy Kalasataman Messi.

Helsingin kaupungin suosima ryhmärakennuttaminen ei pääty tähän. Verkkosaareen on tulossa hakuun 13 tonttia. Myös Tampereen kaupungilla on haku menossa.

Koti Kaupungissa ry:n perustaja, ryhmärakennuttajakonsultti, VTM Salla Korpela oli vetämässä Messin ja Sumpin tonttihakuja. Yhdessä ryhmärakennuttajakonsultti, rakennusalan diplomi-insinöörin Susanne Vatasen kanssa he perustivat vähän ennen Sumpin valmistumista ryhmärakennuttamishankkeiden johtamiseen erikoistuneen rakennuttajakonsulttiyritys Sagarak Oy:n.

– Totesin, että ryhmärakennuttaminen on minulle harrastus, jota haluan tehdä jatkossa työkseni. Ryhmärakennuttaminen perustuu ammattitaitoon. Jos sitä ei ole omasta takaa rakennuttajaryhmässä, maankäyttö- ja rakennuslaki velvoittaa palkkaamaan hankkeeseen ammattilaisen, hallituksen puheenjohtaja Susanne Vatanen toteaa.

Vatanen oli aikaisemmin mukana rivitalon ryhmärakennuttamisessa Helsingin Suutarilassa. Vatanen muutti Sumpin 112 neliön huoneistoon puolisonsa, arkkitehti Jouni Korhosen ja heidän kahden lapsensa kanssa Kivikon omakotitalosta. Alan ammattilaisina heitä molempia heitä kiinnosti perinteisestä rakentamisesta poikkeava tapa.

Lue lisää Kiinteistö ja energia -lehden numerosta 1/2021!

Sähkön siirtohintaan vaikuttaa paljon myös sähkösopimus

Sähkölasku kannattaa nyt tarkistaa varsinkin, jos sähkösopimuksen tekemisestä on vuosia. Kuluttaja on saattanut maksaa satasia vuodessa liikaa, kuten oheisesta vertailulaskelmasta ilmenee.

Sähköyhtiöt tarjoavat monenlaisia sopimuksia. On yleissähköä ja uusiutuvaa sekä määräaikaisia tarjouksia. Niistä pörssisähkö kiinnostaa yhä useampaa.

Sopimuksen laadulla voi olla suurikin merkitys myös siirtohintaan.

Ennen kuin menee umpimähkään tarttumaan yllättäen tulevaan tai internetistä löytyvään halpasähkötarjoukseen, kannattaa pyytää tarjous omalta sähköyhtiöltä. Voi saada iloisen yllätyksen.

Taloyhtiöissä murros edessä

Taloyhtiöissä on erityinen syy harkita sähkösopimuksen lisäksi kokonaista sähköpalvelujärjestelmän tulevaisuutta.

Autojen sähkönlatauspisteiden rakentamista ja käyttöä ei voi enää jättää laskelmista. Sähkönkäyttö siis kasvaa. Miten se vaikuttaa taloyhtiön sähkösopimukseen?

Uudet energiayhteisösäädökset ja aurinkosähköjärjestelmät tuovat lisäksi taloyhtiöille mahdollisuuden ruveta jopa sähköntuottajaksi, joka voi jakaa sähköä verottomasti talon asuntoihin. Verot muodostavat helposti kolmanneksen sähkölaskusta, joten ajatus on houkuttava.

Olet sitten kerrostalon vuokralainen, taloyhtiön budjettia tutkiva asunnonomistaja tai pk-yrittäjä, niin sähkölaskun ja sähkön hinnan vertailu eri lähteistä on vaikeaa. Omassa sähkölaskussa sekä sähköyhtiöiden tarjoushinnoissa on monenlaista hintaa; toiset sisältävät arvonlisäverot, toiset eivät.

Niinpä Suomeen onkin syntynyt sähköpalveluyhtiöitä, jotka tekevät vertailun puolestasi. Voisiko vaihtoehdot laskea itsekin? Ohessa on laskelmaesimerkki, jota voi soveltaa vaihtamalla taulukkoon omat lukunsa.

Lue lisää Kiinteistö ja energia -lehden numerosta 8/2020!

Ilmastoviisaat taloyhtiöt -hanke loppusuoralla

Asuinkerrostalojen energiatehokkuutta voidaan parantaa reilusti ja monella tapaa.

Kerrostalojen energiankulutuksesta leijonanosa menee lämmitykseen. Se haukkaa noin 70 prosenttia energiankulutuksesta. Motiva on arvioinut, että jopa kolmasosa energiankulutuksesta menee hukkaan. Se on kuitenkin korjattavissa melko yksinkertaisilla konsteilla.

Ilmastoviisaat taloyhtiöt -hankkeessa on tutkittu asiaa ja keskitytty kolmeen asiaan, jolla energiahukkaa voidaan vähentää.

– Ylilämmittämistä voi olla joissain kiinteistön osissa, eikä sitä ole helppoa havainnoida. Olemme keskittyneet kolmeen tapaan, jolla kerrostaloissa pystyy vähentämään energiankulutusta. Yksi on yleisten tilojen tarpeeton lämmittäminen. Esimerkiksi kuntosaleilla ja rappukäytävissä voidaan laskea lämpötiloja. Toinen on lämmönjakeluverkon epätasapaino, eli kerrostalon eri osissa asuville saattaa olla eri lämpötilat. Lämmönjakeluverkon alkupäässä olevassa asunnossa on ylilämpöä ja kauimmaisissa asunnoissa valitetaan kylmästä. Lisäksi kiinnitämme huomiota lämmön säätökäyrän epätasapainoon, sanoo project manager Lasse Sariola Forum Virium Helsingissä, joka on mukana Ilmastoviisaat taloyhtiöt -hankkeessa.

Energianhukka on asia, joihin taloyhtiöt eivät aina havahdu. Asiaa kun on vaikea havaita ja nähdä joka päiväisessä arjessa. Lisäksi oikeanlaisten toimenpiteiden tunnistaminen vaatii asiantuntemusta.

Lue lisää Kiinteistä ja energia -lehden numerosta 7/2020!

Oulun Kaukovainio ja Espoon Otaniemi kärjessä

Alueelliset lähienergiaratkaisut, joilla pyritään energiatehokkuuteen ja päästöttömyyteen, kehittyvät nyt nopeasti.

Oulu on mukana Smart Cities and Communities (SCC) -teeman mukaisessa laajassa kansainvälisessä EU-hankkeessa, jolla edistetään kaupunkien vähähiilisyystavoitteita. Tässä Making City -hankkeessa on mukana 34 partneria eri puolilta Eurooppaa. Hankkeen pääkoordinaattorina toimii Cartifin tutkimuslaitos Espanjasta ja pilottikaupunkeina Suomesta Oulu ja Hollannista Groningen.

Oulun projektikonsortioon kuuluvat Oulun kaupungin yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut, Oulun Energia Oy, Oulun Sivakka Oy, YIT Rakennus Oy, Arinan kiinteistöt Oy, Jetitek Oy, VTT Oy ja Oulun yliopisto. Oulun projektikonsortion kokonaiskustannukset ovat yhteensä 5,2 miljoonaa euroa vuosien 2019–2023 aikana. Oulun konsortion osapuolet ovat saaneet 70–100 prosentin EU-rahoituksen omien osahankkeidensa tukikelpoisiin kustannuksiin Horizon 2020 -ohjelmasta.

Pilottikaupungeissa Oulussa ja Groningenissa suunnitellaan, toteutetaan ja testataan innovatiivisiin energiaratkaisuihin perustuvat pilottikohteet, joita kutsutaan Positive Energy District eli PED-alueiksi.

Oulun ja Groningenin pilottien avulla pyritään osoittamaan PED-konseptin toimivuus tehokkaan ja kestävän energiankäytön tiennäyttäjänä, jonka vaikutukset ulottuvat huomattavasti vuonna 2018 tunnettuja suunnitelmia pidemmälle.

Lue lisää Kiinteistö & energia -lehden numerosta 6/2020!

Kiinteistökulujen nousu tuo vuokrille nousupaineita

Vuoden 2019 tilastot asunto-osakeyhtiöiden taloudesta kertovat, että asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat 4,2 prosenttia vuodesta 2018.

Kulut huoneistoneliötä kohden olivat keskimäärin 5,07 euroa. Hoitokulut ilman korjauskustannuksia kasvoivat koko maan osalta 2,9 prosenttia. Vauhti oli nopeinta pääkaupunkiseudulla, 3,4 prosenttia, ja muualla Suomessa keskimäärin 2,8 prosenttia.

– Huolestuttavinta on, että pitkään ja tasaisesti jatkunut nousu näyttää jatkuvan myös tulevina vuosina. Kallistuva taloyhtiöiden ylläpito syö vuokraustoiminnan kannattavuutta ja luo paineita vuokratason nousulle. Huomionarvoista on, että hoitokulut kasvavat jatkuvasti nopeammin kuin yleinen hintataso ja kuluttajien ostovoima. Ilmiöön pitäisi puuttua voimakkaasti. Kiinteistöliiton hoitokuluennusteet osoittavat, etteivät kustannukset ole laskusuunnassa. Kaikki kuluerät ovat olleet viime vuosina nousussa, sanoo Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö Ville Valkonen.

Vuokranantajan kustannukset koostuvat neljästä osasta: hoitokuluista, remonteista, pääomakuluista ja vuokraustoiminnan kuluista. Vuokranantaja ei päätä vuokratasoa, vaan se määrittyy markkinoilla. Vuokratuotot ovat jo pidempään trendinomaisesti laskeneet varsinkin suurimmissa kaupungeissa. Valkosen mukaan tämä viestii siitä, että kustannus- ja hintapaineet ovat yksityisillä vuokranantajilla voimakkaita.

Lainsäädännöllä ei asumiselle lisähintaa

Valkonen toteaa, että ensimmäinen toimenpide kustannusten nousun ehkäisemisessä olisi saada aikaan poliittinen päätös siitä, ettei nousupaineita enää ainakaan lisättäisi.

– Lainsäädännöllä ei pitäisi ainakaan asumisen kustannuksia enää nostaa. Kustannusten ei tulisi kasvaa inflaatiota kovempaa. Esimerkiksi vahinkovakuutusten kustannukset ovat vuodessa nousseet kymmenen prosenttia ja kiinteistöverot yhdeksän prosenttia. Asuntosijoittamisen verotus on myös sijoitusmuodoista kireimmästä päästä. Rahoituksessa yksityinen vuokranantaja on alakynnessä verrattuna suuriin toimijoihin. Varsinkaan tässä matalasuhdanteessa yksityisten asuntomarkkinatoimijoiden tilannetta ei pitäisi hankaloittaa ollenkaan, koska vaarana on asuntotuotannon romahtaminen ja tärkeiden remonttien lykkääntyminen, sanoo Valkonen.

Lue lisää Kiinteistö ja energia -lehden numerosta 5/2020!